不動産の利用
質問:
袋小路の住宅街（左右5件ほど）一角に30坪ほどの土地に家があります。
道に面しているのは6メートルほどです。
築40年ほどの2階建てが立っています。
転居のため、売ってしまうか、更地にして駐車場として貸すか、貸家にするか迷っていま
す。
若干でも収入になると助かるのですが、どの方法が最善でしょうか。
あるいはどのように考えたらよろしいのでしょうか。
よろしくお教えください。
回答:
住んでいた宅地を売る場合、譲渡益課税に優遇税制があって
3000万円控除とか買い換え特例など適用されますが
借家でかしたり一旦駐車場にしてそののち売る場合は譲渡益にそのまま
2割の税率で課税されます。
将来売る予定で譲渡益が大きいケースならいま売却を考えたほうがいい
かもしれません。
築40年は借家で貸すにしても古すぎます。転居先で資金がいるなら
売却がよいのではないでしょうか。
道路は、私道で幅員が４ｍ以下でも、すでに家屋が立ち並んでいる
ならば、建築基準法42条2項で道路として認められています。
道路幅が４ｍあれば問題ないでしょう。
投稿日時 - 2012-01-29 11:38:06
回答:
先日、築45年の一戸建て賃貸を見てきました。
窓は、木のサッシ（？）だし、風呂は脱衣所はないしって感じ。
子供は、トトロの家だ（サツキとメイの家？）って喜んでいましたが・・
前に住んでいた人が、電話線やＴＶ線、インターネットなどあちこち改造していました。
（恐らく大家さんも割り切っているんでしょう）
さすがに古い物件なので、通常の物件よりは３割ぐらい安いのが魅力でした。
賃貸にするなら、家賃を安くして、入居者がある程度自由に使えて、大家さんの責任範囲を少なくすると良いのでは？
投稿日時 - 2012-01-29 12:46:58
回答:
その土地の用途地域（都市計画法での）や道路が公道なのか私道
なのか、私道だとしたら通行地役権があるのかないのか等色んな
条件が絡んでくるのでこうした方がいいとはここでは言い難いです。
一度その土地の登記簿謄本と公図と地積図、配置図を法務局で
とってあなたが信頼できる不動産屋さんに相談して下さい。
築40年の袋小路だと殆どが建築基準法に牴触して再建築は不可能
だと思いますよ。まずは、その辺りに詳しい不動産屋さんを通して
隣の方に相談して購入してもらえるか相談する方がいいと思いますよ。
それか、200万くらいかけてリホームして貸家として家賃収入するか
ですね。
投稿日時 - 2012-01-28 23:49:43
回答:
築４０年で袋小路というもはクセモノで、６メートル面しているという道が建築基準法上の道路なのかどうか？という問題があります。建築基準法上の道路でないなら、基本的に再建築できませんので売るのは難しいです。
４０年前は建てられたけど、その後法律が変わって建てられなくなった、という物件も多いのです。
道路について一度確認されたほうが良いと思います。
投稿日時 - 2012-01-28 22:42:46
回答:
こういうご質問は、その土地の立地は無論、質問者様の経済力や家族構成、或いは質問者様や奥様のご実家の状況まで分からなければ結論なんて出せません。何も知らない赤の他人が、売れとか、貸して家賃を取れ、とか言えるものではないです。
例えば『袋小路の住宅街』なんて赤坂にも新宿にも下北沢にも、私の故郷の北関東の田舎都市にもあります。売った値段だって何億から何百万まで。
質問者様が『若干でも収入になると助かる』と仰っても、何万の位じゃ屁の役にも立たないかもしれないし、何千円でも必要なのかもしれない。これだって立地次第。
FPに聞くにしても、銀行員や保険会社のFPなら「お売りになってうちに現金を」って言うでしょう。
信頼できるお近くの不動産屋さんに相談されるしかないでしょう。情報を集めて、ご自分で、後悔の無い判断をされてください。
投稿日時 - 2012-01-28 21:25:24
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